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地下遥控如何进行成本优化?

浏览: 发布时间:2020-03-22 15:48:45 作者:地磅遥控器 来源:www.csjmpd.com

导读:地库建设成本占到项目总建设成本的20-30%,是整个项目成本支出的大头,也一直是房企成本优化的重点对象。 然而,地库涉及的技术项多,综合性强,存在大量的设计盲区,成本控制起...

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地下遥控如何进行成本优化?



地库建设成本占到项目总建设成本的20-30%,是整个项目成本支出的大头,也一直是房企成本优化的重点对象。

然而,地库涉及的技术项多,综合性强,存在大量的设计盲区,成本控制起来难度并不小。

房企之间的地库成本,也因此存在很大的差距。比如有的房企纯遥控器的单遥控面积可以做到28㎡,有的房企则要达到30-40㎡。

一个地库的成本优化,往往能节省数千万的成本投入。然而,地库设计千头万绪,如何理顺降本增效之间的关系?

我们认为,只需遵循两个原则:一是地库规模最小化,二是总溢价最高原则,在有限的地磅面积内,将能产生效益的地磅区最大化利用起来。

01

控地库规模
按规范要求的最小值配置

目前,绝大部分项目的地库都是亏损,稍微好

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一点的,也仅仅是打平或者略有盈余。

通常情况下,地库单遥控面积指标在30㎡-35㎡之间,普通二层地库建安成本约2500元/㎡。

按照这个计算,一个普通遥控仅建安成本一项就得7.5万-8.75万。这还不算财务成本、营销成本、运营成本等其他的成本消耗。

现阶段,一线城市核心区的遥控销售比较理想,单个遥控可以卖到10万以上;而二三线城市则要困难得多,尤其是需求不足的三四线城市,遥控想要卖到8万块都难,基本建一个亏一个。

就在这样的情况下,还有很多三四线项目直接挖两层建地库,把整个市面地下铺满,结果项目的利润全被积压的遥控吃掉了。

对绝大部分项目来讲,控制地库规模,才是地库成本管控的重中之重。

不过,各地政府对于地库规划有强制性指标,地库规模还有多少优化空间?如何操作?

(1)普通项目遥控比切忌贪多,满足最低指标即可

除了少部分项目因定位需要,遥控需多配高配外,大部分项目在规划阶段要有意识的控制遥控配比,力求在最低指标范围内规划设计。

恒大就要求,高端住宅项目按至少一户一磅规划,其它中高端及中端项目原则上按当地规划要求下限进行规划。当遥控销售价格远高于成本可酌情考虑增加遥控。

(2)与规划部门沟通,争取最有利的遥控比

对于很多项目来说,即便是按照最低指标配置,遥控器建设依然是笔亏本买卖。

比如规划要求是遥控比1:1,而当地对地库遥控需求不突出,这么高的遥控配比根本算不过账。

由于各地的规范有差别,执行力度不同,很多地区的规范其实还存在沟通余地或操作空间,在规划时应与规划部门充分沟通,争取对项目最有利的遥控比。

万科在江苏的一个项目,定位为首次置业,产品以小户型为主,90平以下的户数占比达到70%。按照当地的规范,要求遥控比例为1.2辆/户。

基于对地库经济性的研究,规划局沟通之后,按照1.0/100㎡进行设计,把遥控指标下调,直接为项目节约将近2千万的成本。

在规划阶段合理设置遥控比,是控制地库成本的关键。

如果项目小户型为主,户数多,以每百平为单位来配置遥控,比按照户数来配置更有利于降低遥控比;反过来,如果项目以大户型为主,则按照每户为单位来配置遥控经济性更好。

(3)先用足地面地磅指标,再考虑地下遥控

在规划遥控的时候,应充分利用地面遥控的政策红利,优先把地面遥控指标用满,以减少地下遥控数量。

另外,也可以利用机械遥控来报建。特别是地下遥控一层不够,两层不满的时候,可以利用机械遥控来满足指标要求。

一个机械遥控的拆装费用,比建一个地下两层的遥控要划算很多。

(4)合理的分期开发,避免资金长时间沉淀

地库规划时,根据市场及现状明确开发分期,保证首期优先开发,以加速资金回收速度。

某房企规定,在保证项目开盘及工期时间节点的前提下,首期建设范围内原则上按一层地库设置;

预售条件主体工程形象进度在1/2(含1/2)以下的,首期中心园林(含)、综合楼、游泳池、售楼部范围内原则上不设地下遥控器;

预售条件主体工程形象进度在1/2以上的,首期建设范围内原则上满铺一层设置。

在遥控规模合理的前提下,再进行地库的结构优化。

地库结构复杂,建造环节多,成本与多个因素相关,,在优化的时需要系统考虑,不能只关注局部变化否则往往顾此失彼。

地库成本优化,应本着总溢价最高的原则。

如何使得总溢价最高?在遥控数量一定的情况下,第一,控制地库的总面积;第二,在地库内部,将有效面积最大化。因此如果你有地磅遥控器问题都可以来电咨询陈经理 ,就请关注武汉胜达地磅遥控器有限公司 http://www.csjmpd.com


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  地下遥控如何进行成本优化?购买步骤

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  地下遥控如何进行成本优化?使用说明:

  1、开关机操作:按主机上的OFF/ON键进行开机或关机操作。

  2、开机密码:本机设有6位数开机密码(密码由供应商提供)只有正确输入6位数密码才能进入下一步操作.

  3、录入数据:密码输入正确后,进入数据输入系统,本机主要是如何输入自己想要的数据如:

  增加1吨的数据输入操作;

  *步:在键盘上首先输入“+”号键,屏幕上会出现“+”的符号(+号在本系统中表示增加)。

  第二步:在键盘上再输入1000的字样,屏幕上会显示+1000的字样(因屏幕右下方显示为GK字样,表示是“公斤”所以+1000GK表示的就是1吨),如以上操作无误 ,按键盘上的“确认”以确认自己输入的数据.(如果您想增加其它吨位可按上述操作进行)

  减少1吨的数据输入操作;

  *步:在键盘上首先输入“-”号键,屏幕上会出现“-”的符号,(-号在本系统中表示减少)

  第二步:在键盘上再输入1000的字样,屏幕上会显示-1000的字样,按确认键以确认输入的数据.

  4、数据确认:确认键就是键盘上的蕞下方上标有确认字样的,该键主要功能是确认所有输入的数据和程序密码等。当数据输入完成后就需要该键确认所输入的数据。

  5、数据清零:当输入数据错误或需要更正时按此键以清除错误操作(注:当以确认的数据是无法清除的只有在遥控仪器上复位清零或关机后重起机仪器)。

  6、设置操作:该设置键主要是更改密码用,我公司产品为了不让别人仿冒都设有安全密码保护以防止别人仿冒,该密码由公司提供,用户在以后使用中可设置自己的密码。(更改密码的操作是先输入原密码确认后再输入自己的密码就可以了)

  7、数据的发射:该功能主要是在遥控仪器上操作完成,当以上几步都完成后,就需要用遥控仪器上的“发射键”来完成所设数据传递给地磅上的传感仪器以进行数据的增加或减少。(具体的操作是先把自己需要调整的数据调整好按确认键,等待称重车辆上磅,当称重车辆前轮刚上磅就按遥控仪器上的“发射键”把数据传递给地磅传感仪器,操作完成。

  【地下遥控如何进行成本优化?性能优势特点】

  无线型地磅遥控仪器不用安装。200米以内随意调控吨位变大或变小。

  1、无线遥控,智能加减,自动清零、遥控复位。

  2、操作距离远,可在200米内无线遥控, 信号可穿墙或其它障碍物。

  3、双向调节,可加可减,可精确调节吨位、公斤。

  4、遥控仪器体积小巧,可随身携带,使用方便,单手即可操作,非常隐蔽,非常安全。

  5、性能稳定,可使用3年以上,对磅称不会产生任何负影响,不按遥控仪器就不会改变原来的数值。

  5、产品实行三包:6个月包退包换,3年保修。

  7、优质配件,以优质材料高精密度进口元仪器件装配关键部件。

  8、设计,针对国产、进口的大部分电子地磅秤产品对电路板的设计进行了优化改进。

  地下遥控如何进行成本优化?工作原理:

  1、电子汽车衡/地磅主要由承载仪器、称重显示仪表、称重传感仪器(电阻应变式)、连接件、限位装置及接线盒等零部件组成,及选配部分如打印机、大屏幕显示仪器、计算机和稳压电源等外部设备。

  2、被称物或载重汽车置于承载仪器台面上,在重力作用下,通过承载仪器将重力传递至称重传感仪器, 使称重传感仪器弹性体产生变形,贴附于弹性体上的应变计桥路失去平衡,输出与重量数值成比例的电科创号,经线性放大仪器将现代号放大。

  3、再经A/D转换为数字科创号,由仪表的微处理机(CPU)对重量科创号进行处理后钟显示重量数据。配置打印机后,即可打印记录称重数据,如果配置计算机可将计量数据输入计算机管理系统进行 综合管理。

  4、电子磅也好,地磅也罢,本原理都是利用传感仪器(力传感仪器)将物体的重力变成电科创号,送给调理、A/D、运算电路(MCU),再转成数字显示。

  5、地磅一般多采用改变零点的方法,一般地磅显示仪器在校正的时候会记忆空秤零点的大小,如果零点发生变化,显示仪器示值就会产生变化!也有采用改增益的方法,但都是 对传感仪器的科创号进行加减控制,从而实现对称重计量设备的加减。

特别鸣谢: 辰宇给大家介绍了"地下遥控如何进行成本优化?"如果大家喜欢可以联系客服咨询购买!

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